La vente d’un bien en usufruit pose de nombreuses questions, principalement parce que comprendre le concept de l’usufruit n’est pas évident. En principe, le bien immobilier est possédé par une personne qui détient tous pouvoirs dessus. On parle de pleine propriété. Dans certaines situations, la propriété du bien immobilier est démembrée. C’est-à-dire que les droits du propriétaire sont partagés entre plusieurs personnes. Dans ce contexte, comment vendre le bien immobilier ? Les différents droits démembrés peuvent-ils être vendus séparément ? Le nu-propriétaire peut-il vendre sans l’accord de l’usufruitier ? Comment le prix de vente est-il réparti et qui paye les frais de notaire ? Avant de découvrir les conditions de vente d’un bien en usufruit et les règles de partage du prix, le point sur le démembrement de propriété. Sommaire1 Rappels sur le démembrement de Dans quelles situations le bien est-il démembré ? Démembrement de propriété, indivision, copropriété quelles différences ? Les droits de l’usufruitier jouissance et perception des Les droits du nu-propriétaire la propriété grevée d’usufruit2 Vente d’un bien en usufruit les pouvoirs respectifs de l’usufruitier et du L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ? Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété ?3 Pourquoi décider de la vente d’un bien en usufruit ?4 Vente d’un bien en usufruit, mode d’ 1. L’accord obligatoire de l’usufruitier et du 2. Le partage du La répartition des frais de notaire Rappels sur le démembrement de propriété Le droit de propriété se compose de 3 prérogatives L’usus il s’agit du droit d’utiliser le bien immobilier – pour habiter le logement, par fructus il désigne le droit de percevoir les fruits produits par le bien – perception des loyers du logement en location, par il concerne le droit de disposer du bien – vendre ou détruire l’appartement ou la maison, par exemple. Lorsque le droit de propriété est démembré, 2 personnes se partagent ces prérogatives L’usufruitier détient l’usus et le fructus, mais pas l’ nu-propriétaire possède le bien immobilier. Il en détient l’abusus, mais dans une certaine limite. La vente d’un bien en usufruit, en effet, ne peut intervenir sans l’accord de l’usufruitier. A noter le démembrement de propriété peut être effectué au profit de plusieurs bénéficiaires – plusieurs indivisaires et/ou plusieurs nus-propriétaires. Dans quelles situations le bien est-il démembré ? Dans la pratique, 3 situations fréquentes provoquent le démembrement de propriété. La donation avec réserve d’usufruit Les parents, de leur vivant, donnent à leurs enfants un bien immobilier en se réservant l’usufruit. Les intérêts de ce montage En se séparant de leur patrimoine de leur vivant, les donateurs permettent aux héritiers d’économiser les droits de succession au moment du décès. Le donateur paye des droits de donation, soit. Mais le mécanisme des abattements successifs permet de bénéficier d’exonérations. En fonction du degré de parenté entre donateur et bénéficiaire, et du montant du bien donné, les droits de donation sont considérablement réduits. Exemple chaque parent peut donner à chaque enfant un bien d’une valeur de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de se réservant l’usufruit, les donateurs s’assurent de pouvoir profiter du logement jusqu’à leur décès. Soit ils l’habitent, soit ils le louent et perçoivent les loyers. Les donateurs s’offrent ainsi une sécurité financière, dans la mesure où la vente du bien en usufruit ne peut intervenir de la seule initiative des nus-propriétaires – les bénéficiaires de la donation. Autre avantage le montant des droits de donation est réduit, dans la mesure où la valeur de la nue-propriété donnée est inférieure à la valeur de la pleine propriété. Le démembrement de propriété est donc un moyen d’optimiser sa succession. Le décès de l’époux Au décès de l’époux, le conjoint survivant hérite de l’usufruit de la totalité des biens du défunt, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. C’est le mécanisme légal des successions. A noter le conjoint survivant peut opter pour un quart de la succession en pleine propriété, auquel cas il n’y a pas de démembrement de propriété. De même, lorsque les enfants du couple sont issus de plusieurs mariages, il n’y a pas de démembrement de propriété. Ce mécanisme permet de protéger le conjoint survivant qui continue de profiter des biens de son époux défunt. La vente en viager occupé On parle de vente d’un bien en usufruit lorsque le vendeur cède son logement en viager occupé. L’acheteur paye une partie du prix du bien immobilier au jour de la vente – le bouquet. Chaque mois, il verse une somme d’argent au vendeur – la rente son décès, le vendeur est autorisé à user du bien immobilier. Il peut au choix l’habiter ou le mettre en décès du vendeur, l’acheteur récupère gratuitement l’usufruit. L’usufruit et la nue-propriété sont réunis l’acheteur dispose de la pleine propriété. La vente en viager permet au propriétaire qui n’a pas d’héritier ou qui ne souhaite/peut pas leur léguer son patrimoine de percevoir de l’argent tout en continuant à profiter de son bien immobilier. L’acheteur, de son côté, bénéficie de conditions financières intéressantes. Démembrement de propriété, indivision, copropriété quelles différences ? Le démembrement de propriété se distingue du régime de l’indivision et de la copropriété. En indivision les propriétaires indivis sont chacun détenteurs de l’ensemble des droits de propriété, sur la totalité du bien immobilier. Contrairement au bien démembré, chacun peut prétendre à habiter le logement, et les loyers de location sont partagés. Le régime de la vente en revanche est similaire. Comme pour la vente d’un bien en usufruit, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Une nuance cependant alors que la vente d’un bien indivis peut être autorisée en justice, le juge ne peut ordonner la vente d’un bien en usufruit à défaut d’accord de l’usufruitier – article 815-5 du Code copropriété chaque copropriétaire a la pleine propriété d’une partie de l’immeuble. Chacun profite librement de son logement. Contrairement à la vente d’un bien en usufruit, la vente d’un lot de copropriété peut intervenir sans l’accord des copropriétaires. Les droits de l’usufruitier jouissance et perception des fruits Vous êtes usufruitier ? Vous pouvez habiter le bien immobilier, ou le mettre en location et en percevoir les contrepartie, vous devez payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Vous avez également une obligation d’entretien du logement. Les droits du nu-propriétaire la propriété grevée d’usufruit Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, mais sans en profiter. Il s’agit d’un droit de propriété presque symbolique. A noter la totalité des frais d’entretien du logement sont à la charge de l’usufruitier, à l’exception des travaux lourds. Etre nu-propriétaire offre néanmoins des avantages Le nu-propriétaire acquiert ses droits à moindre prix. Au décès de l’usufruitier, ou à l’expiration de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement l’usufruit. Il détient alors la pleine propriété. Le montage est intéressant sur le plan cas de vente d’un bien en usufruit, le nu-propriétaire est intéressé il reçoit une partie du prix. Vente d’un bien en usufruit les pouvoirs respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire La vente d’un bien en usufruit ne peut intervenir sans l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire sur le principe et les modalités de la vente. Mais à défaut d’accord, des alternatives existent pour sortir de cette situation. L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ? Vous souhaitez procéder à le vente d’un bien en usufruit ? Le nu-propriétaire peut valablement refuser. L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à vendre son droit à l’usufruit. Mais attention ! Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que les conditions de l’usufruit sont transmises à l’acheteur En cas d’usufruit temporaire, l’usufruit s’éteint à la date initialement cas d’usufruit viager, l’usufruit s’éteint au décès du 1er usufruitier – le vendeur. Le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété du bien immobilier à la date prévue au jour du démembrement de propriété. Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété ? Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété indépendamment de l’usufruit. Mais attention ! L’acheteur de la nue-propriété continue de partager la propriété du bien avec l’usufruitier, il ne peut en aucun cas le contraindre à quitter le logement avant son décès ou la date convenue. Pourquoi décider de la vente d’un bien en usufruit ? Plusieurs raisons peuvent motiver un projet de vente d’un bien en usufruit. La plupart du temps, la vente d’un bien en usufruit intervient à la suite d’une succession. Le conjoint survivant qui hérite de l’usufruit, en effet, peut souhaiter vendre Parce qu’il ne s’entend pas avec les héritiers et qu’il préfère ne plus partager avec eux le droit de propriété sur le que les charges d’entretien et les impôts représentent un coût trop important à la charge de l’usufruitier. Souvent, les enfants héritiers achèteront l’usufruit pour détenir la pleine propriété du bien. A défaut, la vente d’un bien en usufruit peut être effectuée au bénéfice d’un tiers. Vente d’un bien en usufruit, mode d’emploi 3 informations essentielles à connaître pour la vente d’un bien en usufruit. 1. L’accord obligatoire de l’usufruitier et du nu-propriétaire Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut le vendre sans l’accord de l’usufruitier. A l’inverse, l’usufruitier ne peut provoquer la vente d’un bien en usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. 2. Le partage du prix Conformément à l’article 621 du Code civil, le partage du prix de vente d’un bien en usufruit est effectué eu égard à la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. L’article 669 du Code général des impôts établit un barème des valeurs en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et la valeur de la nue-propriété réduite. Son espérance de vie, en effet, est d’autant plus importante que l’usufruitier est jeune. Dans ce contexte l’usufruitier, potentiellement, profite longtemps du bien immobilier. Cela explique une valeur élevée de l’usufruit. A l’inverse, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété plus tardivement, ce qui explique la valeur réduite de la nue-propriété. Exemples de partage du prix dans le cadre d’une vente d’un bien en usufruit pour un prix de 100 000 €. L’usufruitier est âgé de 60 ans. En application du barème, le prix est partagé à parts l’usufruitier a 30 ans, il récupère 80 % du prix de vente – soit 80 000 €. Contre 20 000 € pour le de 85 ans a droit à 20 % du prix de vente, soit 20 000 €. Le nu-propriétaire récupère alors 80 000 €. La répartition des frais de notaire Les frais de notaire sont répartis à proportion du partage du prix de vente, en application du barème fiscal. Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour évaluer les sommes à percevoir et les sommes à payer au moment de la vente d’un bien en usufruit.

L’usufruit est, avec le droit d’usage et d’habitation l’une des deux modalités de vente en viager. Il offre de nombreux avantages le vendeur peut ainsi continuer à habiter dans le logement. Et quelques inconvénients comme le fait de devoir continuer à payer des charges sur le bien. Voyons, en détails, ce qu’est l’usufruit et quelle assurance habitation choisir pour couvrir le logement. Qu’est-ce que l’usufruit ?La notion d’usufruit consiste à pouvoir profiter d’un bien, en y logeant ou en le louant, sans en être le propriétaire. L’occupant a ainsi vendu son bien à ce que l’on appelle un nu-propriétaire. Ce dernier n’occupe pas le logement dans l’immédiat et verse une rente à l’usufruitier le vendeur. Le plus souvent la personne qui dispose de la nue-propriété est un tiers mais il arrive aussi qu’un enfant l’obtienne par héritage et que ce soit ses parents qui soient les usufruitiers jusqu’à ses 16 est principalement utilisé en viager. C’est l’une des possibilités de rentes pour le vendeur. Cette source de revenus peut être utilisée en complément de retraite, par exemple. Elle peut également être mise en place lorsque le ou les usufruitiers n’ont pas d’héritiers. C’est une manière de transmettre son bien à un acheteur de confiance que l’on a déjà rencontré et avec lequel, bien souvent, une relation s’est l’usufruit prend-il fin ? L’usufruit prend fin si L’usufruitier délai d’utilisation est expiré c’est le cas pour un usufruit temporaire. C’est une forme de donation qui est souvent effectuée entre parents et enfants. Par exemple, le temps que ces derniers terminent leurs études et disposent de revenus. Ils peuvent ainsi habiter le logement ou percevoir le montant des loyers pour financer leur formation si le bien est loué à une tierce n’y a pas eu d’usage de l’usufruit pendant 30 renonce à la location de son abus de jouissance sont constatés par exemple des dégradations majeures ou un manque d’entretien perte du bien par accident comme un incendie ou des causes naturelles telles que l’inondation ou la certaines situations, c'est un enfant qui a la nue-propriété et ses parents qui possèdent l’usufruit. Ce dernier s’éteint lorsque l’enfant atteint l’âge de 16 souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ? Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail. Avantages de l’usufruitPrincipal intérêt de l’usufruit ? Le vendeur peut choisir de vivre dans son bien ou de le louer, cela apporte davantage de est aussi transmissible du vivant de l’usufruitier, à un parent, un enfant ou à une association, sous certaines conditions. La transmission peut s’effectuer par testament ou donation avec l’intervention d’un de l’usufruitL’usufruit revêt toutefois quelques inconvénients et notamment Le vendeur paye toutes les charges du bien factures d’énergie, taxe foncière et de copropriété si le bien se situe en habitat vendeur sera imposé sur ses revenus locatifs si le bien est loué et qu’il ne l’habite rentes viagères sont souvent plus basses que si vous aviez choisi le droit d’usage et d’habitation DUH.En cas de donation, mise en succession ou vente du bien en usufruit, un barème fiscal est déterminé pour la répartition de la valeur entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La somme est à la fois déterminée par l’âge de l’usufruitier et la valeur du tableau ci-dessous donne quelques exemples pour un bien d’une valeur de 300 000 euros Valeur fiscale de l'usufruit Âge de l’usufruitier Valeur fiscale de l’usufruit Valeur fiscale de la nue-propriété 50 ans180 000 euros120 000 euros60 ans150 000 euros150 000 euros70 ans 120 000 euros180 000 euros80 ans 90 000 euros210 000 euros90 ans60 000 euros240 000 eurosChiffres obtenus avec le simulateur du barème fiscal de l’usufruit du site Service Public le 26 juillet l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale qui lui est dévolue est faible. Ce calcul tient en effet compte de son espérance de vie au moment de la mise en place de l’usufruit. Ainsi, à 50 ans la valeur fiscale est à 60% assumée par le vendeur. Le nu-propriétaire n’en affichant que 40%. La tendance s’inverse lorsque l’usufruitier atteint 61 assurance pour un usufruit ?Pour l’usufruitier, une assurance habitation classique suffit pour les périodes où il habite dans le logement. Il faut qu’elle couvre, a minima, sa responsabilité civile et les risques locatifs pour les sinistres comme le dégât des eaux, l’incendie, les catastrophes naturelles. S’il y a des dépendances et des installations spécifiques cave à vin, piscine, panneaux solaires…, il faut aussi les assurer. Le but ici est que le bien soit le mieux couvert possible pour éviter les abus de jouissance éventuels. Quelle assurance pour la location d’un bien en usufruit ?Si l’usufruitier décide de louer le bien, une assurance propriétaire non occupant PNO est judicieuse. Elle va notamment couvrir le logement en l’absence de locataire, mais également venir en complément. Elle peut comprendre des garanties aussi diverses que le dégât des eaux, les tempêtes et catastrophes naturelles, les dommages électriques ou le vol et le son côté, le locataire a l’obligation de sélectionner une couverture dédiée pour sa responsabilité civile, le dégât des eaux et l’incendie. S’il ne le fait pas il est possible pour le propriétaire-bailleur ici l’usufruitier de souscrire une assurance pour son compte et d’en récupérer le montant en le répercutant sur le peut aussi être intéressant de se prémunir contre les loyers impayés en souscrivant une garantie contre les loyers impayés GLI. Elle est incluse dans certaines formules PNO. Si ce n’est pas le cas il faut la prendre de manière indépendante.

1 La mère qui possède l’usufruit à 72 ans. D’après le barème, son usufruit vaut 30%. En cas de cession, elle recevra 100 000 * 30% soit 30 000 €. 2- Mr Corrigetonimpôt est nue-propriétaire. Il subit la contrepartie de l’usufruit. Sa nue-propriété vaut donc 70%.

Le viager, avec quelque 5 000 ventes par an, constitue un marché de niche même s’il est en légère croissance, il ne représente que 0,5 % des transactions immobilières, selon le baromètre de l'Institut d'expertise et de formation au viager IEFV de la société Renée Costes Viager de janvier 2018. Une accélération importante est attendue à partir de 2020 avec la génération des baby-boomers qui atteindra l’âge moyen des vendeurs en viager, soit 75 ans », analyse Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes viager se rapproche d’une vente immobilière classique, seules ses modalités de paiement diffèrent. Au moment de l’acquisition, l’acheteur – appelé le débirentier – ne règle que le bouquet, une somme d’argent payée comptant. Le reste est acquitté chaque mois ou chaque trimestre auprès du vendeur – nommé crédirentier –, sous forme de rente versée jusqu’à son décès. “Tabou”, “malsain”, tels ont été pendant longtemps les adjectifs qualifiant le viager », note François Robelin, notaire à Vichy. Pourquoi ? Parce que le contrat dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne. Mais cette vision a aujourd’hui largement évolué. Le viager est perçu comme un investissement à part entière. D’ailleurs, le contrat est totalement équilibré, dans la mesure où vendeur et acquéreur en tirent tous les deux avantage », ajoute Me Robelin. L’acquéreur se constitue un patrimoine tout en souplesse et au meilleur prix. Mais l’opération est aussi intéressante pour le vendeur retraité, qui trouve ainsi un moyen de compléter ses revenus. Anthony Mattei, le directeur de Sud Viager, une agence spécialisée dans le viager à Marseille depuis trois générations, va plus loin Le viager est un schéma gagnant-gagnant. Il arrive d’ailleurs souvent que des liens affectifs forts se nouent entre la personne âgée et l’acheteur. »Viager libre ou occupé, quelles différences ?Dans la majorité des cas, le viager porte sur la résidence principale du vendeur qui continue de l’occuper. Il se réserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans les lieux jusqu’à sa mort. On parle de viager occupé ». Attention toutefois, l’investissement n’est pas nécessairement juteux ! N’oubliez pas que le contrat est aléatoire, vous prenez un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Plus il vivra vieux, plus le bien vous coûtera cher », explique Me Robelin. D’ailleurs, il y a quelques années, un notaire a réalisé une bien mauvaise affaire en achetant une maison en viager à une cliente âgée de 90 ans. Il ne se doutait pas que cette femme, dénommée Jeanne Calment, mourrait à l’âge de 122 ans ! Pour Stanley Nahon, ce cas est totalement isolé Vous avez peu de risque de tomber sur la doyenne de l’humanité ! » Notez qu’en cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente à payer est revalorisée, autour de 30 % le taux est librement négociable au moment de la vente.Les viagers libres » permettent au contraire de disposer immédiatement du logement. En conséquence, vous pouvez le louer pour en tirer un revenu qui couvre tout ou partie de la rente à payer au vendeur. Mais ils sont très rares et portent surtout sur des petites surfaces. De plus, ils coûtent plus cher qu’un viager occupé » car vous payez la disponibilité immédiate du l'allongement de la vie, le risque n'est-il pas de surpayer le bien immobilier ? Le coût total de l’acquisition du bien immobilier va effectivement dépendre de la longévité du vendeur. Mais à la fin, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Pourquoi ? Parce que le prix d’achat est décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier et que le bien se valorise dans le temps. Ainsi, les calculs sont tels que même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur reste gagnant », explique Anthony à savoirSi le bien vendu en viager appartient en communauté à un couple, le contrat peut être établi au profit des deux conjoints sur deux têtes ». Le versement de la rente, dans ce cas, prendra fin uniquement au décès du second conjoint. Il en va de même si le contrat de vente prévoit une rente réversible au conjoint prix de la transaction fait l’objet de calculs très précis, à partir de l’estimation réelle du bien libre au jour de la signature. À ce montant, il est appliqué une décote liée au droit d’usage et d’habitation DUH. Celle-ci est, par exemple, d’environ 30 % pour une femme âgée de 75 ans », explique Me Robelin. Ensuite, le montant du bouquet est fixé, autour de 30 % du prix du bien une fois la décote défalquée. Lorsque le bouquet est évalué, il faut calculer le montant de la rente. Plusieurs paramètres interviennent l’âge et le sexe du crédirentier qui permet de déterminer son espérance de vie, l’existence d’une clause de réversibilité si le bien est vendu par un couple au décès de l’un, l’intégralité de la rente est versée au survivant, le taux de rendement du bien d’après sa valeur locative, etc. Les notaires et les agents immobiliers spécialisés utilisent des outils spécifiques qui intègrent des tables de mortalité. D’un professionnel à l’autre, les estimations sont susceptibles de légèrement varier, mais ces calculs ne constituent qu’une base, les montants du bouquet et de la rente demeurant librement négociables. Le viager reste une vente immobilière. Rien ne vous empêche de négocier le prix à la baisse. D’ailleurs, dans ce marché de niche, l’acquéreur est en position de force puisque les acheteurs ne se bousculent pas », ajoute Me pratique Élisabeth, 75 ans, est veuve. Elle vend en viager sa maison à Luc, un bien estimé à 300 000 €. Son espérance de vie est de quinze ans. Elle souhaite continuer à habiter son logement. La décote induite par ce droit d’habitation est de 27 %. La valeur de la maison occupée s’élève à 219 000 € 300 000 - 27 %, et le rendement locatif est d’environ 3 % par an. Elle demande un bouquet de 75 000 €. Compte tenu de l’espérance de vie d’Élisabeth, la rente annuelle payée par Luc sera de 9 600 €, soit 800 € par mois. Une revalorisation annuelle de la rente est prévue dans l’acte de vente, selon l’indice des prix à la à savoir Une clause d’indexation peut être incluse dans le contrat de vente. Cette dernière permet d’exiger que la rente soit réévaluée chaque année afin de pallier les effets négatifs de l’inflation. À défaut, une revalorisation forfaitaire minimum, fixée par la loi, sera appliquée automatiquement chaque acheter en viager ? Si vous cherchez un investissement sécurisé dans la pierre, le viager est à conseiller, résume Me Robelin. Le placement est rentable et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme et sans recourir à un emprunt bancaire. » Les acquéreurs, dans leur majorité, sont dans une logique d’épargne-retraite. De la même façon qu’ils investiraient dans une assurance-vie ou un bien locatif pour compléter leur retraite future, ils choisissent le viager. Au-delà de 55 ans, et compte tenu de la durée d’un investissement en viager, la logique d’un investisseur est plutôt de transmettre le bien car il reviendra aux héritiers », analyse Stanley qui s’adresse l’achat en viager ?Le viager n’est pas à la portée de tous. Il vous faut en effet détenir des liquidités pour acquitter le bouquet car les banques refusent de le financer à crédit, sauf si vous acceptez de mettre en hypothèque un autre bien immobilier », constate Anthony Mattei. Attention à bien faire vos calculs avant de vous engager ! Prenez en compte le fait que le versement de la rente peut durer longtemps et qu’il vous faudra assumer certaines charges en tant que propriétaire de grosses réparations, par exemple. La répartition des travaux entre débirentier et crédirentier, telle que fixée dans l’acte de vente, est généralement celle pratiquée entre locataires et propriétaires. Il faut donc disposer d’un minimum de trésorerie pour ne pas se retrouver étranglé » au moment de payer rentes et ailleurs, pour assurer le paiement de la rente au crédirentier, une hypothèque est prise par le notaire si vous cessez les versements, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. Souvent, il est ajouté dans l’acte une clause résolutoire elle permet au vendeur, si le débirentier ne règle plus la rente, de redevenir propriétaire en faisant annuler la vente. Dans ce cas de figure, vous perdez toutes les sommes déjà versées ! Nous conseillons à nos clients de mettre de côté l’équivalent de six à douze mois de rentes par mesure de sécurité. Si vous touchez à ce capital, c’est le signal d’alerte. Et si la crise n’est pas passagère, il faut s’empresser de remettre en vente le bien », alerte Stanley possible de revendre le bien acquis en viager avant terme ?Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, quand vous le désirez et à qui vous le souhaitez. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du crédirentier. L’opération n’entraîne généralement aucune perte pour le premier acquéreur », confie Anthony Mattei. La difficulté est ailleurs même si vous vous libérez d’une charge financière – le paiement de la rente viagère puisque le nouvel acquéreur prend le relais –, vous restez garant de son paiement jusqu’au décès du crédirentier. Reste à bien choisir l’acheteur en s’assurant de ses capacités vente en viager en famille est-elle possible ?Oui, mais il faut êtreextrêmement prudent quand on pratique un viager en famille, que ce soit avec un enfant, un neveu, un cousin... La loi considère l’opération entre des parents et un enfant comme une donation déguisée, expliquePierre Montagnon, notaire à Gerzat Puy-de-Dôme. Pour y échapper, il faut que les frères et sœurs soient partie prenante de l’acte en déclarant que la transaction leur paraît sincère, et que la valeur du bien et de la rente est réelle. Dans les faits, j’évite le plus possible ces ventes, et je les refuse quand je sens que le viager est un moyen détourné de recevoir le bien gratuitement et sans fiscalité. En revanche, quand la démarche est sérieuse et que les parties veulent pratiquer une vente viagère malgré les mises en garde, nous prenons le plus de précautions possible estimation du bien effectuée par un professionnel, conservation des preuves de paiement du bouquet et des rentes, etc. Nous devons pouvoir tout justifier en cas de contrôle de l’administration fiscale. »

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C’est en 876 que le viager a été introduit en France. Depuis, le dispositif n’a cessé d’exister. En gros, le principe est simple on achète pas trop cher un appartement occupé par une personne âgée et on lui verse en complément une rente jusqu’à ce qu’il passe de vie à trépas, moment à partir duquel on peut jouir de l’appartement qu’on n’a pas payé bien cher. Sauf évidemment si le vieux décide de prolonger le plaisir indéfiniment, comme décrit dans le film Le viager où Michel Serrault refuse de mourir. 1. Jeanne Calment L’histoire est connue et a même inspiré un film, Un duplex pour 3. En 1965, un notaire, Maître Raffray, a la bonne idée de racheter en viager l’appartement d’une vieille dame de 90 ans. La vieille dame de 90 ans, c’est Jeanne Calment… Finalement, après avoir passé 30 ans à payer 2500 francs de rente par mois à la doyenne de l’humanité, Raffray meurt en décembre 95 sans avoir pu profiter de l’appartement dont il aura finalement payé deux fois la valeur. Pas de chance, d’autant que Jeanne Calment ne mourra finalement que deux ans plus tard, en 97, à 122 ans. 2. Le Petit fût de Maupassant Inspirée d’un fait divers de l’époque, la nouvelle de Maupassant raconte comment un fermier rachète en viager la ferme de sa voisine et, s’étonnant de ne pas la voir mourir assez vite, décide de la convertir à l’alcoolisme pour accélérer sa perte, lui offrant toutes les semaines un petit fût de la fine qu’il distille sur son terrain. Et jusqu’à ce que la vieille meure et laisse sa maison à l’impétrant. 3. Le notaire véreux de Bretagne En 2010, un notaire de la Baule a été interdit d’exercer après avoir réalisé la chose suivante ayant lié des liens quasi-filiaux » selon ses dires avec une vieille cliente, il avait convaincu sa quasi-mère de vendre à un prix très bras sa maison à sa meuf, en viager, évidemment. La profession s’est retournée contre lui, d’autant qu’entre temps la vieille était morte et le notaire s’était pacsé. Finalement radié et poursuit pénalement, il avait déjà été poursuivi pour des faits similaires plusieurs années auparavant et avait alors bénéficié d’un non lieu. 4. Le mec qui empoisonnait l'occupante de son viager A Cannes, en 2015, un mec de 46 ans avait racheté l’appart de sa voisine, 85 ans, en viager. En bon voisin, il venait régulièrement lui rendre visite. Jusqu’au jour, où, suite à l’une de ces visites, la vieille tombe dans le coma et le mec se sent très mal. Les analyses menées à l’hôpital sont formelles l’eau minérale qu’ils ont tous deux consommée était blindée de médicaments mortels à forte dose ou pour les organismes sensibles. Oupsie on retrouve la boîte du médicament chez le mec. Peut-être envisageait-il d’agrandir son chez lui. La vieille s’en est tirée et il a été mis en examen. 5. A 96 ans, elle meurt à peine dix mois après avoir conclu un viager En 2008, un couple acquiert en viager l’appartement d’une petite vieille de 96 ans, qui ne tarde pas à mourir, à peine 10 mois plus tard. Sauf que l’administration fiscale trouve cette coïncidence louche et se penche sur les finances du couple, déjà inquiété par des contrôles fiscaux à répétition. Et il s’avère que le couple n’a pas versé un centime à la vieille depuis l’acquisition en viager. Louche. Le couple se défend en invoquant des circonstances exceptionnelles expliquant le non-versement de l’argent, mais le tribunal statue sur une donation déguisée. Ils doivent donc payer d’importants droits de succession. 7. Encore un homme de confiance véreux Les époux Auger avaient un homme de confiance, un patron de resto en faillite qui avait procuration sur leur compte. Celui-ci avait racheté leur appartement en viager. Et voilà qu’un beau jour, peu après la mort de son mari, Madame Auger se rend compte qu’il manque balles sur son compte. Evidemment, le mec est dans le collimateur, à raison d’ailleurs. Mais elle n’est pas au bout de ses surprises elle découvre que son mari a laissé un testament dans lequel il lègue l’intégralité des meubles de leur logement à l’homme de confiance, déjà bénéficiaire des murs suite au contrat de viager passé entre les parties. Ah et qui a découvert le corps du mari et a donné 3 versions différentes de la découverte du corps aux policiers ? Toujours ce cher homme de confiance. Qui a d’ailleurs touché une assurance vie conséquente suite à ce décès. Rien de bizarre à tout cela, hein. 8. De Gaulle, VGE et Kennedy avaient acheté des appartements en viager Colombey-les-deux-églises, le château de d’Estaing d’où la particule rajoutée pour faire genre, et une maison aux US dont il n’a probablement pas eu l’usufruit vu sa durée de vie réduite les chefs d’Etat sont des fanas du viager. Peut-être parce que, quand on commande l’armée, on sait qu’on pourra intervenir si jamais la vie de l’occupant s’éternise. J’adore les personnes viagers.

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